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Corporate Governance

本人謹代表永發置業有限公司(「本公司」)及其附屬公司(「本集團」)董事會欣然報告本集團截至二零一八年三月三十一日止年度之財務業績及業務。

業績及股息

顧是年,本集團之營業額上升942,973港元(或3.6%),至27,225,759港元。本集團年內溢利較二零一七年三月三十一日止 年度上升310,237,479港元(或6倍),至361,186,148港元。

於二零一八年一月,本公司派發中期股息每股港幣2仙及中期特別股息每股港幣10仙。董事會現建議派發末期股息每股港幣12仙及末期特別股息每股港幣20仙,合共12,800,000港元。倘在是次周年大會上獲得股東批准,有關股息將於或大約於二 零一八年九月二十八日派發。

業務回顧

關鍵績效指標
二零一八年
港元
二零一七年
港元
增加╱(減少)
港元
增加╱(減少)
營業額 27,225,759 26,282,786 942,973 3.6%
除稅前溢利 363,558,868 53,334,072 310,224,796 581.7%
出售溢利 :        
-投資物業 181,961,940 181,961,940 不適用
-附屬公司 95,702,400 95,702,400 不適用
公平價值溢利 :        
-投資物業 44,500,000 16,300,000 28,200,000 173.0%
-買賣證券 10,619,074 9,153,467 1,465,607 16.0%
除稅後溢利 361,186,148 50,948,669 310,237,479 608.9%
未計利息、稅項、折舊及攤銷前的利潤 364,251,865 54,009,074 310,242,791 574.4%
已動用資本回報率# 36.8% 6.89% 29.91% 434.1%
每股盈利 9.03 1.27 7.76 611.0%

# 已動用資本回報率=利息及稅項前的利潤除以平均已動用資本

本集團年內錄得歷史性溢利361,186,148港元,較去年上升310,237,479港元(或6倍),上升主要是由於本集團錄得出售附屬 公司的一次性盈餘95,702,400港元(二零一七年:無),以及錄得出售投資物業的資本性盈餘181,961,940港元(二零一七年: 無)。撇除該等項非經常收益及投資物業公平價值盈餘44,500,000港元(二零一七年:16,300,000港元),本集團年內錄得溢 利39,021,808港元,較去年溢利上升4,373,139港元(或12.6%)。

物業投資

本集團之租金收入較去年減少148,856港元(或0.8%),至18,940,203港元。

於二零一八年一月三十日,股東在股東特別大會上批准有關本公司之全資附屬公司友聯行有限公司出售九龍南角道4號、6號、6A號、8號和10號地下舖位及九龍南角道4號1樓的物業(「南角道物業」),出售價為320,000,000港元。並於二零一八年 二月九日完成是次出售。是次出售為本集團帶來資本性盈餘181,961,940港元。

此外,由於香港物業市道平穩回升,本集團之投資物業市值年內增加44,500,000港元(二零一七年:16,300,000港元)。租賃 盈利因而較去年增加210,734,094港元(或6.7倍)至242,278,268港元。隨著出售南角道物業以後,截至二零一八年三月三十 一日止,本集團之投資物業組合的公平價值為514,100,000港元(二零一七年:602,800,000港元)。

於二零一八年二月十二日,本公司之全資附屬公司興富遠東發展有限公司訂立臨時物業買賣合約,購入九龍馬頭涌道66號全幢物業(「馬頭涌道66號物業」),代價為67,600,000港元。截止報告期止,本集團已支付按金6,760,000港元及印花稅20,280,000港元(即付代價的百份之三十),該收購並於二零一八年六月二十七日成交。

物業發展

截至二零一八年三月三十一日止年度,本集團錄得發展中及待發展物業公平價值溢利2,722,592港元(二零一七年:2,290,501港元)。

於二零一七年九月二十七日,本公司已完成出售其於宏富遠東有限公司的100%股份權益,對價為108,802,400港元(包括股 東借貸20,068,593港元)。它主要持有香港新界元朗丈量約份第121約地段第42號餘段及地段第122號餘段之土地。是次交易 為本集團年內帶來95,702,400港元的一次性盈餘。

於二零一八年三月份,本集團就新界屯門藍地丈量約130號地段2784號餘段向政府申請由農地改變為商業用途,至今,是次申請程序正踏入初步階段。

股票投資及股息收入

股息收入較去年微趺183,986港元(或2.6%)至6,770,913港元。

年內,本集團錄得買賣證券的已實現出售盈餘1,514,643港元(二零一七年:238,828港元)及可供出售財務資產的已實現出售盈餘6,304,733港元(二零一七年:6,355,753港元)。可供出售財務資產之銷售溢利主要來自出售若干證券包括新世界發展有限公司(證券代號:17)、中銀香港(控股)有限公司(證券代號:2388)及新意網集團有限公司(證券代號:8008),總代價約6,386,000港元。

為加強和分散證券投資組合,本集團年內購入若干上市證券以作長期投資,成本約6,000,000港元。年內主要購入包括中國中鐵股份有限公司(證券代號:390)及北京金隅集團股份有限公司(證券代號:2009);本集團亦購入若干上市證券以作買賣用途,成本約5,500,000港元,主要購入為華能國際電力股份有限公司(證券代號:902)。

年內,本集團錄得買賣證券之未實現溢利10,619,074港元(二零一七年:9,153,467港元),並在損益表內反映;以及錄得可供出售財務資產之未實現溢利10,242,413港元(二零一七年:15,758,838港元),並在其他全面損益表內反映。截至二零一八年三月三十一日止,本集團之上市證券投資之公平價值合共為184,823,030港元(二零一七年:166,802,351港元)。

報告期末後,本集團持續加強及分散股票投資組合。撇除在二零一八年四月一日至二零一八年六月二十八日期內所錄得大約8,800,000港元的公平價值虧損,本集團分別增加買賣證券約10,600,000港元(淨額)及增加可供出售財產資產約3,000,000港元。購入證券主要是香港恆生指數成份股。

截至二零一八年三月三十一日止,證券投資組合(包括長期投資和買賣用途)的資料分別在以下附表1及附表2刊列:

附表1:本集團的證券長期投資組合的資料

證券代號 證券名稱 主要業務 投資成本
(千港元)
於二零一八年三月三十一日之公平價值
(千港元)
佔本集團總資產的比例 年內公平價值溢利╱(虧損)
(千港元)
銷售溢利
(千港元)
股息收入
(千港元)
1. 5 滙豐控股有限公司 金融業 23,936 25,113 2.1% 3,576 1,336
2. 2 中電控股有限公司 公用事業 10,422 23,970 2.0% (405) 873
3. 17 新世界發展有限公司 地產建築業 13,358 16,675 1.4% 2,243 3,317 692
4. 388 香港交易及結算所有限公司 金融業 10,981 13,680 1.1% 3,193 242
5. 1 長江和記實業有限公司 綜合企業 9,479 9,408 0.8% (170) 273
6. 1113 長江實業集團有限公司 地產建築業 6,597 0.6% 1,358 157
7. 1398 中國工商銀行股份有限公司-H股 金融業 5,539 6,402 0.5% 1,569 229
其他(註(1)) 14,441 13,753 1.2% (1,122) 2,988 250
合共 88,156 115,598 9.7% 10,242 6,305 4,052

註 (1) 其他證券包括六隻香港上市證券,當中四隻是恒生指數成份股,該等公司的主要業務主要包括綜合企業和金融業。每一個別證券的 市值不多於本集團證券長期投資組合市值的百分之五。

註 (2) 本集團持有少於每家公司已發行股份的1%權益。

附表2:本集團的買賣證券組合的資料

證券代號 證券名稱 主要業務 投資成本
(千港元)
於二零一八年三月三十一日之公平價值
(千港元)
佔本集團總資產的比例 年內公平價值溢利
(千港元)
銷售溢利
(千港元)
股息收入
(千港元)
1. 5 匯豐控股有限公司 金融業 27,42 24,494 2.0% 3,488 1,303
2. 388 香港交易及結算所有限公司 金融業 5,669 14,321 1.2% 3,343 253
3. 1398 中國工商銀行股份有限公司-H股 金融業 8,388 8,749 0.7% 2,145 313
4. 3988 中國銀行股份有限公司-H股 金融業 6,556 7,461 0.6% 636 306
5. 12 恒基兆業地產有限公司 地產建築業 3,085 4,764 0.4% 687 477 216
其他(註(1)) 12,294 9,436 0.9% 320 1,038 328
合共 63,419 69,225 5.8% 10,619 1,515 2,719

註 (1) 其他證券包括五隻香港上市證券,當中三隻是恒生指數成份股,該等公司的主要業務主要包括地產建築業、金融業及能源業。每一 個別證券的市值不多於本集團買賣證券組合市值的百分之五。

註 (2) 本集團持有少於每家公司已發行股份的1%權益。

流動現金及財政來源

截至二零一八年三月三十一日止,本集團的銀行借貸合共為22,454,800港元,須於五年內全部償還(二零一七年:24,384,400港元)。本集團全部的銀行借貸是按浮動利率所作出的借貸。以銀行貸款佔股東資金比例計算下,本集團的資產 及銀行借貸比率由3.0%降至1.9%。另外,本集團仍有未動用的50,000,000港元銀行信貸額。信貸額度須每年更新,並將於二零一九年四月份審閱更新。於往年內,本集團認真地審視有否遵守銀行借貸契約內的借貸抵押比率條款。

截至二零一八年三月三十一日止,本集團持有現金結存462,390,765港元(二零一七年:54,241,232港元)。管理層將貫徹地審慎理財,並確保本集團能保持足夠現金流及所需信貸額度,以應付將來之業務運作及資本開支,及償還貸款之責任。管理層將動用額外銀行信貸(如需要)以助本集團的建議收購事項。長遠而言,在不時改變的經濟環境下,本集團將繼續致力採納最佳財務結構,為股東帶來最佳利益。

資產抵押

截至二零一八年三月三十一日止,本集團之投資物業賬面總值212,700,000港元(二零一七年:199,500,000港元)已抵押予銀行以提供一般銀行授信予本集團。

風險及不穩定情況

一般而言,本集團營運在不斷改變的商業及經濟環境。物業市場趨勢及政府實行的有關措施可導致物業價值不時的波動。香港住宅市場冷卻措施短期內可能為成交量及住宅價值有著抑制的作用。為此本集團將會考慮以上因素才決定投資。該冷卻措施可或不可減慢本集團收購物業以作重建作用,但住宅租金收入預期維持穩定。本集團預計物業市場仍面對此等風險。為此本集團定期評估整體經濟、政治及香港物業市場所採納調控措施,尤其是決定收購及銷售策略。另外,本集團繼續加強物業組合質素,以協助本集團改善業績。在建議收購每個重大項目前,本集團均會就所有方面進行詳盡的可行性研究,焦點著重長期視野而不是短視。

根據持續的可行性報告,本集團會投入資本性支出及籌集長期借貸,應付市場需求及競爭。目前資本性支出及相關財務安排產生的戰略風險尤其重要,在認知及減低此等風險,本集團務必要審慎。

另外,實際及預期的環球及內地經濟增長及環球政治因素通常影響香港上市證券的價值及業績。證券市場的波動亦由於經濟及政治環境不斷改變所致。證券市場的波動因此影響本集團的投資證券組合的成份,會導致在商業狀況下引起及時的買賣決定。基於本集團在證券投資長期積聚專長和經驗,股本投資市場的商業風險亦僅可控制至若干程度。有關本集團之價格風險管理的詳述已刊列於本集團的綜合財務報表附註第35(d)項內。

在正常業務過程中,本集團亦須面對信貸、流動資金及市場利率風險。本集團之財務風險管理資料已詳列於財務報表附註第35項內。

業務模式及策略

本集團的核心業務是專注在香港投資物業及物業發展。為了創造及保障股東價值,集團的策略是投資一些具擁有可觀回報的物業。集團會把握發展機遇,為物業投資組合作出恰當的調整。

本集團亦專注投資香港上市證券,透過審慎分析,投資於具有長遠增長的上市證券,並實行審慎嚴謹的財務管理,確保集團的可持續發展。

員工及薪酬政策

於二零一八年三月三十一日,本集團有四位員工(不包括兩位執行董事)(二零一七年:四)。本公司之薪酬政策確保僱員(包 括執行董事及高級管理層)之薪酬乃根據僱員之技能、知識、對本公司事務之責任及投入程度而釐定。本集團按照員工個別表現,定期審閱其薪酬政策及薪酬計劃。

環保政策

本集團的主要業務為物業及證券投資。由於年內本集團並沒有任何物業發展中,本集團認為本集團並非經營與環境有直接相關的業務。本集團已制定「環保政策」作為本集團運作的環保指引。

在日常運作期間,本集團繼續實行減少辦公室用紙和用電消耗的可行措施。另外,本集團傾向出賃物業予具持續商業環保意識的合適租戶。截至二零一八年三月三十一日止年度,現行的法例和條例對本集團主要業務並無重大影響。有關本集團的環保政策及表現刊載於本年報第21頁至第24頁的「環境、社會及管治報告」(「環境、社會及管治報告」)的「環境」分部內。

相關法例及條例的遵守

在日常運作期間,本集團繼續遵守香港相關法律及條例營運,例如公司條例、香港聯合交易所有限公司證券上市規則(「上市 規則」),以及香港政府訂立的其他本地法例及條例。截至二零一八年三月三十一日止年度,現行的法例和條例對本集團主要業務並無重大影響。截至二零一八年三月三十一日止年度,並沒有出現任何違規的已確認事件,且遭受到罰款或檢控。

成員以外的持份者

本集團的成功乃直接建基於本集團全體員工的知識、技能、動力、信念及熱誠。為提升股東的價值,本集團按計劃安排員工,並根據員工技能及經驗的最佳組合,確保員工在適當的崗位上工作。

本集團承認健康及安全非常重要,因此致力提供健康及安全環境予員工及租戶。另外,本集團認為其核心經營持份者與所有關注人仕(包括員工、租戶、物業代理員、外判裝修師傅及其他專業機構)建立長遠良好關係對本集團業務發展是非常重要。本集團與最大租戶建立至少10年的長久良好關係,其信譽良好。另外,有半數的員工在本集團工作至少10多年。

展望

現時香港物業市場持續理性及平穩。本集團預計市場租金水平會有輕微增長。隨著二零一八年二月份完成出售南角道物業後,管理層預計下個財務年度的全年租金收入將減少大約百份之十。無論如何,是次交易將會促成本集團體現重大資本增值及累積更多現金儲備,應付本集團將來投進更大的物業發展項目。

於二零一八年六月份已完成購入馬頭涌道66號物業,該收購可改善馬頭涌道重建項目的完整性。地盤面積合共約3,676平方呎,現為四幢四層高住宅式唐樓。董事會計劃大約在二零一九年九月中交吉後將物業拆卸重建。在重建期間,本集團亦無可避免減少約2,000,000港元的全年租金收入(佔全年租金收入百份之十)。按買方印花稅及從價印花稅的豁免條款,董事會預算17,407,000港元的印花稅會在日後退回。成交後,本集團預計在下個財務年度該物業可錄得至少相等於印花稅金額20,280,000港元的公平價值虧損,以及為本集團全年帶來額外312,000港元的租金收入。長遠而言,隨著重建物業落成,該項目可帶來更好的收入。

收緊措施以應付過熱的住宅物業市場仍繼續生效。面對持續低息水平及強勁現金充斥市場,本集團相信市場氣氛依然強烈,以及物業發展商對物業市場充滿信心。本集團將繼續採取穩健政策,尋找高回報的投資物業,同時亦評估及平衡每一項投資所帶來的風險和回報。

環球經濟面對不明朗的因素,美國可能在二零一八年內進一步加息。英國離開歐盟的過程,以及最近美國與中國的貿易戰可為證券市場帶來波動。本集團將繼續監察市場變動,及時地為本集團的資產組合進行相應策略調整,保障股東的回報。在長期證券投資方面,由於證券市場主要由金融、地產及公用事業所主導,本集團的投資策略將繼續集中於擁有長遠增長潛力的那些行業。

致謝

藉此機會,本人衷心感謝於二零一八年四月三日離任之公司獨立非執行董事陸海林博士在過往10年來專心致力為本集團作出貢獻。本人亦藉此歡迎分別在二零一七年六月二十三日和二零一八年四月三日加入董事會的伍國芬女士及邢沛能先生。本人對全體董事及本集團員工之合作及所作之貢獻深表謝忱。


主席
伍大偉

香港,二零一八年六月二十九日