本人謹代表永發置業有限公司（「本公司」）及其附屬公司（「本集團」）董事會欣然報告本集團截至二零二三年三月三十一日止年度之財務業績及業務。

業績及股息

回顧是年，本集團之營業額較上年上升約329,000港元（或1.7%），至約19,240,000港元。本集團年內錄得虧損約36,227,000港元，較去年的溢利約13,485,000港元由盈轉虧。

於二零二三年一月，本公司派發中期股息每股港幣2仙。董事會現建議派發末期股息每股港幣12仙，合共4,800,000港元。倘在是次週年大會上獲得股東批准，有關股息將於或大約於二零二三年九月二十八日派發。

業務回顧

^# 已動用資本回報率=利息及稅項前的利潤除以平均已動用資本

本集團年內錄得虧損約36,227,000港元，較去年的溢利約13,485,000港元由盈轉虧。主要是由於年度內之投資物業錄得公平價值虧損。

截至二零二三年三月三十一日止年度，本集團之租金收入約12,738,000港元，較去年下跌約211,000港元（或1.6%）。

截至二零二三年三月三十一日止年度，撇除經常性投資物業估值溢利或虧損，租賃分部業務錄得溢利約9,335,000港元，較去年溢利約9,020,000港元增加約315,000港元（或3.5%）。

有關福全街31號的重建項目（「福全街項目」），管理層於二零二二年十一月份重新展開土地勘察工作。

於回顧年內，本集團的投資物業公平價值錄得公平價值虧損約41,600,000港元（二零二二年：溢利約25,700,000港元）。於二零二三年三月三十一日止，本集團之投資物業公平價值為902,600,000港元（二零二二年：944,200,000港元）。

截至二零二三年三月三十一日止年度，本集團並無錄得發展中或待發展物業公平價值溢利或虧損（二零二二年：溢利440,000港元）。

截至本報告日，發展中或待發展物業並無重大發展。

截至二零二三年三月三十一日止年度，股息收入較去年上升約132,000港元（相當於大約2%）至約6,502,000港元。

於回顧年內，本集團出售若干按公平價值計入其他全面收益之權益工具，總代價約1,338,000港元，該等出售為集團帶來已變現溢利約852,000港元（二零二二年：8,220,000港元），並由公平價值儲備直接轉至累積盈餘。

於回顧年度，本集團年內錄得按公平價值計入損益的權益工具公平價值虧損約6,782,000港元（二零二二年：23,122,000港元）和按公平價值計入其他全面收益之權益工具公平價值虧損約6,611,000港元（二零二二年：7,053,000港元），並分別在綜合損益表和其他全面收益表內反映。截至二零二三年三月三十一日止，本集團之上市證券投資組合市值約121,633,000港元（二零二二年：142,862,000港元）。

截至二零二三年三月三十一日止，證券投資組合（包括長期投資和買賣用途）的資料分別在以下附表1及附表2刊列：

附表1：本集團最高五大持有的長期證券投資的資料

附註(1): 其他證券包括十隻在香港證券交易所上市的證券。當中六隻是恒生指數成份股，該等公司的主要業務主要包括地產建築業、綜合企業、金融業及資訊科技。

附註(2) 本集團持有少於每家公司已發行股份的1%權益。

附表2 ：本集團最高五大持有的買賣證券的資料

附註(1): 其他證券包括二十一隻在香港證券交易所上市的證券。當中八隻是恒生指數成份股，該等公司的主要業務主要為地產建築業、金融業、能源業、必需性消費、汽車業、公用事業及房地產信託基金。

附註(2): 本集團持有少於每家公司已發行股份的1%權益。

截至二零二三年三月三十一日止，本集團的銀行貸款總額約17,106,000港元，所有貸款（以港元計值）須於兩年內全部償還（二零二二年：須於五年內全部償還17,916,000港元）。本集團全部的銀行借貸是按浮動利率所作出的借貸。以銀行貸款佔股東資金比例計算下，本集團的資產及銀行借貸比率維持1.5%。本集團的銀行信貸額度隨時可能受到追回，並且還受制於該銀行的最高應要求還款權。

本集團於二零二三年三月三十一日止持有現金結存約134,256,000港元（二零二二年：120,634,000港元）。本集團用於物業重建項目的已訂約但未撥備的未償付資本性承擔金額為13,050,000港元。預計重建項目的資本性支出部份由內部支付，部份由建築貸款支付。管理層將繼續按照審慎的財務政策運營，並將採取所有必要措施，以確保本集團能保持足夠現金流及所需信貸額度，以應付將來之業務運作及資本開支，及償還貸款之責任。必要時，本集團將為本集團的物業發展安排新的信貸額度。長遠而言，在不時改變的經濟環境下，本集團將繼續致力採納最佳財務結構，為股東帶來最佳利益。

本集團截至二零二三年及二零二二年三月三十一日止年度並無使用任何金融工具作對沖用途。

資產抵押

截至二零二三年三月三十一日止，本集團之投資物業賬面總值63,000,000港元（二零二二年：65,500,000港元）已抵押予銀行以提供一般銀行授信予本集團。

或然負債

本集團截至二零二三年及二零二二年三月三十一日止年度並無任何或然負債。

風險及不穩定情況

集團在不斷改變的商業及經濟環境中經營。本集團的業務、財務狀況和經營業績受各種業務風險和不確定性的影響。

美國和全球信貸及金融市場的波動、新型冠狀病毒大流行、能源成本上升、通脹壓力、加息、政治動盪和地緣政治風險增加了全球經濟前景和經濟增長的不確定性。本集團的物業租賃業務、物業發展及證券投資業績將受到不利影響。物業發展成本及銀行借貸的融資成本均上漲。

自二零二零年新型冠狀病毒大流行以來，各國政府都採取了嚴格的防疫措施，以防止新型冠狀病毒的傳播。防疫措施包括限制外地及本地旅遊、公共或私人聚會、會議、臨時關閉餐廳和娛樂場所等。由於新型冠狀病毒對人類的生命威脅風險為低，許多國家自二零二二年起放寬防疫限制。最近，中國內地及香港亦跟隨放寬防疫措施，經濟漸漸出現復甦跡象。總括而言，證券投資的股息收入有待改善。證券投資的價值亦可能反彈，惟反彈幅度視乎其業務性質。租賃業務方面，雖然商舖空置率已下降，但能否回升至疫情前的租金水平仍是值得商確。在現時的經濟環境下（租金沒有增幅或增幅很小），大部份房東都傾向於觀望。

房地產發展因香港政府早前收緊預防措施而受到一定程度的間接影響，導致本地房地產發展市場的建築材料供應短缺和不可預計的延誤。因此，建築材料成本大幅增加，預計將維持在高水平。由於發展成本乃本集團決定繼續或擱置發展項目的主要因素之一，本集團面臨該項目風險，可能影響本集團未來的業績表現。

消費模式的改變，以及網購消費的普及影響營商環境，亦間接影響本集團業績表現。本集團的物業價值及租金收益率將受到不利影響。

另外，淨人口流動的步伐會影響本地經濟復甦，以及香港的租金收益率和物業市場。

物業市場趨勢及香港政府實行的有關政策可導致物業價值不時的波動。儘管針對非住宅市場的降溫措施已於二零二零年十二月下旬放寬，但針對住宅市場的冷卻措施依舊生效，並且可能在短期內對成交量及住宅價值有著抑制的作用。另外，香港政府推出的新政策「中轉屋」或新願景「明日大嶼」對本地營商環境構成影響。該等監管措施和新政策或願景可能影響任何為重建和投資目的而收購物業的決定。本集團在考慮潛在投資機會時將考慮上述因素。集團預計物業市場仍面對此等風險。

為此，本集團定期評估整體經濟、政治、香港物業市場所採納調控措施，以及香港實施的新╱經修訂的法律或條例，尤其是在決定收購及銷售策略時。另外，本集團繼續加強物業組合質素，以協助本集團改善業績。在建議收購每個重大項目前，本集團均會就所有方面進行詳盡的可行性研究，焦點著重長期視野而不是短視。

本集團將根據市場情況定期進行可行性報告，投入資本性支出及籌集長期借貸。目前資本性支出及相關財務安排產生的戰略風險尤其重要，本集團在投資及借貸方面務必要謹慎及審慎，以減低此等風險。

實際及預期的環球及內地經濟增長及環球╱本地政治因素影響香港上市證券的價值及業績。由於經濟及政治環境不斷改變，預計證券市場更加波動。證券市場的波動因此影響本集團的投資證券組合的成份，會導致及時的買賣決策，以應付瞬息萬變的市場狀況。基於本集團在證券投資長期積聚專長和經驗，股本投資市場的商業風險亦僅可控制至若干程度。有關本集團之價格風險管理的詳述已刊列於本集團的綜合財務報表附註第36(d)項內。

長遠而言，本集團面對氣候變化風險。冰層融化所引致全球海平面上升、颱風嚴重及頻繁或極端天氣如洪水或乾旱、或地震引起的海嘯可能因氣候變化而出現。該等可能的結果不僅可能破壞實物財產或建築物，並影響全球人口的生活水平。氣候變化風險管理資料刊載於本年報第31頁的「環境、社會及管治報告」（「環境、社會及管治報告」）的「氣候變化」分部內。

在正常業務過程中，本集團亦須面對信貸、流動資金及市場利率風險。本集團之財務風險管理資料已詳列於本集團的綜合財務報表附註第36項內。

由於本集團之業務活動僅在香港經營，且主要以港元為主，故本集團並無重大外匯風險或匯率波動。

業務模式及策略

本集團的核心業務是專注在香港投資物業及物業發展。為了創造及保障股東價值，集團的策略是投資一些具擁有可觀回報的物業。集團會把握發展機遇，為物業投資組合作出恰當的調整。

本集團亦專注投資證券投資，透過審慎分析，投資於具有長遠增長的上市證券，並實行審慎嚴謹的財務管理，確保集團的可持續發展。

員工及薪酬政策

於二零二三年三月三十一日，本集團有四位員工（二零二二年：四）（不包括兩位執行董事）。本公司之薪酬政策確保僱員（包括執行董事及高級管理層）之薪酬乃根據僱員之技能、知識、對本公司事務之責任及投入程度而釐定。本集團按照員工個別表現，定期審閱其薪酬政策及薪酬計劃。截至二零二三年三月三十一日止年度內，員工薪酬（包括董事薪酬）約4,302,000港元（二零二二年：4,313,000港元）。

環保政策

本集團的主要業務為物業及證券投資、物業發展及證券買賣。由於年內本集團並沒有直接從事物業建築，本集團認為本集團並非經營任何與環境有直接相關的業務。本集團已制定「環保政策」作為本集團運作的環保指引。

在日常運作期間，本集團繼續實行減少辦公室用紙和用電消耗的可行措施。本集團亦傾向出賃物業予具持續商業環保意識的合適租戶。截至二零二三年三月三十一日止年度，本集團認為現行的法例和條例對本集團主要業務並無重大影響。有關本集團的環保政策及表現刊載於本年報第29頁至第37頁的「環境、社會及管治報告」的「環境」分部內。

相關法例及條例的遵守

在日常運作期間，本集團繼續遵守香港相關法律及條例營運，例如公司條例、香港聯合交易所有限公司證券上市規則（「上市規則」），以及香港政府訂立的其他本地法例及條例。本集團認為現行的法例和條例對本集團主要業務並無重大影響。截至二零二三年三月三十一日止年度，本集團並沒有出現任何違規的已確認事件，且遭受到罰款或檢控。

成員以外的持份者

本集團的成功乃直接建基於本集團全體員工的知識、技能、動力、信念及熱誠。為提升股東的價值，本集團按計劃安排員工，並根據員工技能及經驗的最佳組合，確保員工在適當的崗位上工作。

本集團承認健康及安全非常重要，因此致力提供健康及安全環境予員工及租戶。另外，本集團認為其核心經營持份者與所有關注人仕（包括員工、租戶、物業代理員、外判裝修師傅及其他專業機構）建立長遠良好關係對本集團業務發展是非常重要。本集團與最大租戶建立至少十年的良好長久關係，其信譽良好。另外，有半數的員工在本集團工作至少十多年。

展望

香港及中國內地政府自二零二三年一月下旬起持續放寬防疫措施。管理層預期商業及經濟活動將逐漸恢復正常。未來香港上市公司業績及物業空置率將有所改善。管理層對香港經濟前景保持樂觀。

然而，利率上升、通脹、地緣政治因素、能源危機、貿易戰和西方國家信貸緊縮等因素為全球經濟復甦帶來不確定性。由於美國經濟仍處於加息週期，而強勢美元歷來對經濟產生不利影響，預計短期內證券市場波動較大。我們將對證券投資組合作出適當調整，以保護本集團的資產及其股東的相應回報。相對較高的利率增加了商業成本和房地產開發成本。我們會持續關注物業市場，不時重新評估。

致謝

藉此機會，本人對全體董事及本集團員工之合作及所作之貢獻深表謝忱。

主席
伍大偉

香港，二零二三年六月二十六日