本人謹代表永發置業有限公司（「本公司」）及其附屬公司（「本集團」）董事會欣然報告本集團截至二零二四年三月三十一日止年度之財務業績及業務。

業績及股息

回顧是年，本集團之營業額較上年上升約813,000港元（或4.2%），至約20,053,000港元。本集團年內錄得虧損約49,748,000港元，較去年的虧損上升約13,521,000港元（或37.3%）。

於二零二四年一月，本公司派發中期股息每股港幣2仙。董事會現建議派發末期股息每股港幣12仙，合共4,800,000港元。倘在是次周年大會上獲得股東批准，有關股息將於或大約於二零二四年九月三十日派發。

業務回顧

^# 已動用資本回報率=利息及稅項前的利潤除以平均已動用資本

本集團年內錄得虧損約49,748,000港元，較去年的虧損上升約13,521,000港元（或37.3%）。虧損上升主要是由於年度內之投資物業及按公平價值計入損益的權益工具的公平價值虧損增加所致。

截至二零二四年三月三十一日止年度，本集團之租金收入約14,643,000港元，較去年上升約1,905,000港元（或15%）。上升主要是由於自新型冠狀病毒防疫措施寬鬆後，物業租賃率增加及年內租金優惠大幅減少所致。

有關福全街31號的重建項目（「福全街項目」），年內，地盤勘察工作已完竣，地基（大直徑鑽孔樁）平面圖則亦已獲審批。由於利率高企、經濟復甦不似預期、以及香港物業價值持續受壓，銀行現時採納收緊貸款政策，對房地產業務的借貸取態尤其保守及審慎。在該等不利的營商環境下，集團目前已減慢項目重建發展進度，務求將利率和市場風險為本集團股東的利益所帶來的負面影響減至最低。集團將繼續謹慎地評估項目的成本效益，不時審視市場動態。根據當時市場狀況，集團將於當董事認為適當時加速落實重建計劃或再次減慢重建步伐。

於回顧年內，本集團的投資物業公平價值錄得公平價值虧損約48,900,000港元（二零二三年：41,600,000港元）。於二零二四年三月三十一日止，本集團之投資物業公平價值為856,700,000港元（二零二三年：902,600,000港元）。

截至二零二四年三月三十一日止年度，本集團錄得未來發展物業公平價值虧損130,000港元（二零二三年：無）。

截至本報告日，未來發展物業並無重大進展。

截至二零二四年三月三十一日止年度，股息收入較去年下跌約1,092,000港元（相當於大約16.8%）至約5,410,000港元。股息收入減少是由於上市證券減少派發股息所致。

於回顧年內，本集團出售若干按公平價值計入其他全面收益之權益工具，總代價約2,148,000港元，該等出售為集團帶來已變現溢利約235,000港元（二零二三年：852,000港元），並由公平價值儲備直接轉至累積盈餘。

於回顧年度，本集團年內錄得按公平價值計入損益的權益工具公平價值虧損約15,085,000港元（二零二三年：6,782,000港元）和按公平價值計入其他全面收益之權益工具公平價值虧損約10,241,000港元（二零二三年：6,611,000港元），並分別在綜合損益表和其他全面收益表內反映。截至二零二四年三月三十一日止，本集團之上市證券投資組合市值約95,328,000港元（二零二三年：121,633,000港元）。

截至二零二四年三月三十一日止，證券投資組合（包括長期投資和買賣用途）的資料分別在以下附表1及附表2刊列：

附表1：本集團最高五大持有的長期證券投資的資料

附註(1): 其他證券包括十隻在香港證券交易所上市的證券。當中六隻是恒生指數成份股，該等公司的主要業務主要包括地產建築業、綜合企業、金融業及資訊科技。

附註(2) 本集團持有少於每家公司已發行股份的1%權益。

附表2：本集團最高五大持有的買賣證券的資料

附註(1): 其他證券包括二十一隻在香港證券交易所上市的證券。當中七隻是恒生指數成份股，該等公司的主要業務主要為地產建築業、金融業、能源業、必需性消費、汽車業、公用事業及房地產信託基金。

附註(2): 本集團持有少於每家公司已發行股份的1%權益。

截至二零二四年三月三十一日止，本集團的銀行貸款總額約16,295,000港元，所有貸款（以港元計值）須於一年內全部償還（二零二三年：須於兩年內全部償還17,106,000港元）。本集團全部的銀行借貸是按浮動利率所作出的借貸。以銀行貸款佔股東資金比例計算下，本集團的資產及銀行借貸比率維持1.5%。本集團的銀行信貸額度隨時可能受到追回，並且還受制於該銀行的最高應要求還款權。

本集團於二零二四年三月三十一日止持有現金結存約140,604,000港元（二零二三年：134,256,000港元）。本集團用於物業重建項目的已訂約但未撥備的未償付資本性承擔金額為12,050,000港元。預計重建項目的資本性支出部份由內部支付，部份由建築貸款支付。管理層將繼續按照審慎的財務政策運營，並將採取所有必要措施，以確保本集團能保持足夠現金流及所需信貸額度，以應付將來之業務運作及資本開支，及償還貸款之責任。本集團將繼續密切關注市場變化，尤其利率急速上升、香港金融管理局及香港特別行政區政府的實施政策和銀行業對房地產貸款的態度。當本集團認為對全體股東帶來最佳利益時，本集團將考慮為本集團的物業發展安排新的信貸額度。長遠而言，在不時改變的經濟環境下，本集團將繼續致力採納最佳財務結構，為股東帶來最佳利益。

本集團截至二零二四年及二零二三年三月三十一日止年度並無使用任何金融工具作對沖用途。

資產抵押

截至二零二四年三月三十一日止，本集團之投資物業賬面總值61,300,000港元（二零二三年：63,000,000港元）已抵押予銀行以提供一般銀行授信予本集團。

或然負債

本集團截至二零二四年及二零二三年三月三十一日止年度並無任何或然負債。

風險及不穩定情況

集團在不斷改變的商業及經濟環境中經營。本集團的業務、財務狀況和經營業績受各種業務風險和不確定性的影響。

經濟風險

美國和全球信貸及金融市場的波動、能源成本上升、通脹壓力、持續高息環境、政治動盪和地緣政治風險增加了全球經濟前景、經濟增長和金融市場的不確定性。本集團的物業租賃業務、物業發展及證券投資業績將受到不利影響。物業發展成本及銀行借貸的融資成本均上漲。

監管及合規風險

本集團須遵守香港廣泛的政府政策及法規。

物業市場趨勢及香港政府實行的有關政策可導致物業價值不時的波動。所有住宅物業需求管理措施已於二零二四年撤銷，並刺激交易數量。另外，香港政府推出的新政策「中轉屋」或新願景「明日大嶼」對本地營商環境構成影響。該等監管措施和新政策或願景將影響本集團在香港收購物業用於重建及投資目的的決定。本集團在考慮潛在投資機會時將考慮「風險及不穩定情況」部分所包含的所有風險因素。本集團預計房地產市場將面臨這些風險。

在建議收購每個重大項目前，本集團均會就所有方面進行詳盡的可行性研究，焦點著重長期視野而不是短視。本集團將根據市場情況定期進行可行性報告，投入資本性支出及籌集長期借貸。目前資本性支出及相關財務安排產生的戰略風險尤其重要，本集團在投資及借貸方面務必要謹慎及審慎，以減低此等風險。

新型冠狀病毒（「COVID-19」）後的風險

中國內地及香港政府放寬COVID-19防疫措施已一年，經濟漸漸出現復甦跡象。概括而言，證券投資的股息收入有待改善。證券投資的價值亦可能反彈，惟反彈幅度視乎其業務性質。租賃業務方面，雖然商舖空置率已有改善，但取消社交距離措施增加了出境旅遊、跨境消費和購物，以致租金能否恢復到疫情前的水平仍存疑。在現時的經濟環境下，大部份業主傾向於觀望，租金增幅會微調或持平。

由於香港政府數年前收緊預防措施致力減少COVID-19的傳播，因此房地產發展受到一定程度的間接影響，本地房地產發展市場的建築材料供應短缺和不可預計的延誤。建築材料成本因此大幅增加，至今建築材料成本仍沒有回落跡象，預計將維持在高水平。由於發展成本乃本集團決定繼續或擱置發展項目的主要因素之一，本集團面臨該項目風險，可能影響本集團未來的業績表現。

風險來自人口流動╱消費模式的改變

淨人口流動的步伐會影響本地經濟復甦，以及香港的租金收益率和物業市場。

消費模式的改變包括數碼╱網購消費的普及化和「北上消費」的增加趨勢影響營商環境，間接影響本集團業績表現。本集團的物業價值及租金收益率將受到不利影響。

項目風險

物業的價值一般取決於現行市場狀況、預期及近期利率趨勢、預期建築成本和收入，以及銀行貸款政策或態度。香港銀行現時持續緊縮貸款政策為重建計畫設置了障礙。利率高企為建築成本增加。若在利率高企和經濟不景的情況下進行發展項目，本集團預計項目風險、流動性風險和延期風險甚高。本集團將根據市場情況定期進行可行性報告，並不時檢視市場趨勢。本集團在進行發展項目及借貸方面務必要謹慎及審慎，以減低此等風險。

價格風險

實際及預期的環球及內地經濟增長及環球╱本地政治因素影響香港上市證券的價值及業績。由於經濟及政治環境不斷改變，預計證券市場更加波動。證券市場的波動因此影響本集團的投資證券組合的成份，會導致及時的買賣決策，以應付瞬息萬變的市場狀況。基於本集團在證券投資長期積聚專長和經驗，股本投資市場的商業風險亦僅可控制至若干程度。有關本集團之價格風險管理的詳述已刊列於本集團的綜合財務報表附註第35(d)項內。

財務風險

在正常業務過程中，本集團亦須面對信貸、流動資金及市場利率風險。本集團之財務風險管理資料已詳列於本集團的綜合財務報表附註第35項內。

由於本集團之業務活動僅在香港經營，且主要以港元為主，故本集團並無重大外匯風險或匯率波動。

氣候變化風險

長遠而言，本集團面對氣候變化風險。冰層融化所引致全球海平面上升、颱風嚴重及頻繁或極端天氣如洪水或乾旱、或地震引起的海嘯可能因氣候變化而出現。該等可能的結果不僅可能破壞實物財產或建築物，並影響全球人口的生活水平。氣候變化風險管理資料刊載於本年報第31頁的「環境、社會及管治報告」（「環境、社會及管治報告」）的「氣候變化」分部內。

業務模式及策略

本集團的核心業務是專注在香港投資物業及物業發展。為了創造及保障股東價值，集團的策略是投資一些具擁有可觀回報的物業。集團會把握發展機遇，為物業投資組合作出恰當的調整。

本集團亦專注投資證券投資，透過審慎分析，投資於具有長遠增長的上市證券，並實行審慎嚴謹的財務管理，確保集團的可持續發展。

員工及薪酬政策

於二零二四年三月三十一日，本集團有四位員工（二零二三年：四）（不包括兩位執行董事）。本公司之薪酬政策確保僱員（包括執行董事及高級管理層）之薪酬乃根據僱員之技能、知識、對本公司事務之責任及投入程度而釐定。本集團按照員工個別表現，定期審閱其薪酬政策及薪酬計劃。截至二零二四年三月三十一日止年度內，員工薪酬（包括董事薪酬）約4,453,000港元（二零二三年：4,302,000港元）。

環保政策

本集團的主要業務為物業及證券投資、物業發展及證券買賣。由於年內本集團並沒有直接從事物業建築，本集團認為本集團並非經營任何與環境有直接相關的業務。本集團已制定「環保政策」作為本集團運作的環保指引。

在日常運作期間，本集團繼續實行減少辦公室用紙和用電消耗的可行措施。本集團亦傾向出賃物業予具持續商業環保意識的合適租戶。截至二零二四年三月三十一日止年度，本集團認為現行的法例和條例對本集團主要業務並無重大影響。有關本集團的環保政策及表現刊載於本年報第29頁至第33頁的「環境、社會及管治報告」的「環境」分部內。

相關法例及條例的遵守

在日常運作期間，本集團繼續遵守香港相關法律及條例營運，例如公司條例、香港聯合交易所有限公司證券上市規則（「上市規則」），以及香港政府訂立的其他本地法例及條例。本集團認為現行的法例和條例對本集團主要業務並無重大影響。截至二零二四年三月三十一日止年度，本集團並沒有出現任何違規的已確認事件，且遭受到罰款或檢控。

成員以外的持份者

本集團的成功乃直接建基於本集團全體員工的知識、技能、動力、信念及熱誠。為提升股東的價值，本集團按計劃安排員工，並根據員工技能及經驗的最佳組合，確保員工在適當的崗位上工作。

本集團承認健康及安全非常重要，因此致力提供健康及安全環境予員工及租戶。另外，本集團認為其核心經營持份者與所有關注人仕（包括員工、租戶、物業代理員、外判裝修師傅及其他專業機構）建立長遠良好關係對本集團業務發展是非常重要。本集團與最大租戶建立至少十年的良好長久關係，其信譽良好。另外，有半數的員工在本集團工作至少十多年。

展望

展望將來，公司業務面臨挑戰。自二零二四年一月份起，香港放寬防疫措施，本地消費模式再次改變，北上消費是大勢所趨，對娛樂業、零售業及餐飲業帶來衝擊。本地經濟復甦不似預期。

即使香港政府已撤銷所有住宅物業需求管理措施，並於二零二四年二月尾生效，物業交易數量因此而增加，但香港物業市場氣氛依舊疲弱。地產發展商現時取態趨於保守審慎，原因包括利率高企、銀行收緊借貸政策、地緣政治及中美貿易戰等因素。中短期而言，預計物業及證券市場持續受壓。本集團將繼續審視市場氣氛、利率走勢及銀行借貸的取向，為每項業務╱物業發展作出符合本公司股東最佳利益的適當決定。適當時，集團與銀行商討借貸事項，為重建項目重新返回發展正軌。

致謝

藉此機會，本人對全體董事及本集團員工之合作及所作之貢獻深表謝忱。

主席
伍大偉

香港，二零二四年六月二十五日